올해 주택 구입을 못 하신 분들에게 드리는 글

올해 팬데믹을 거치면서 주택 구입에 나섰다가‘쓴맛’을 본 바이어가 많다.

일부는 여전히 내 집 마련을 위해 고군분투 중이고 나머지는 주택 시장이 조금이라도 잠잠해지면 다시 구입에 나서기로 하고 구입을 잠정 중단하기로 한 상태로 나눌수 있다.

올 봄과 여름의 주택 구입 광풍은 이제 서서히 잦아들고 있는듯 하다. 하지만 경쟁이 줄어 들었을뿐, 매물로 나온 주택 가격이 거품이 아닐까 싶을 정도로 꺼져 보이지는 않는다.

그렇다면 이제 주택 구입을 계속 추진하시거나 잠시 미루신 분들은 어떤 준비와 각오로 올 가을 겨울을 준비해야 할까?

항상 학기 시작전 여름 방학이야 말로 가장 많은 주택 매물이 나오고 가장 많은 바이어가 구입을 하는 시기이다. 어느 시기에 주택 구입에 도전하느냐 하는 것은 개인들 마다 차이가 있지만 그래도 풍부한 매물이 나오는 시기에 주택 구입을 결정하는 이유는 새해가 오고 뭔가 의욕적으로 가족 계획을 새울때 이 시기가 가장 동기 부여 되기가 쉽게 때문이다. 단 자녀가 모두 성인이 되어 학군이 중요하지 않거나 가족 성원의 변화로 다운 사이징을 계획하는 시니어들에게는 일년 사계절 언제든 구입시기 이기 하다.

그럼 다음 주택 구입 시즌을 위해 무엇을 준비해야 하는가가 중요해 진다.

또 다른 실패를 하지 않기 위해 과연 어떤 준비를 해 놓아야 할까?

 먼저 다운 페이먼트 자금의 관리가 가장 중요하다.

적게는 주택 구입 가격의 5%에서부터 20%가 넘는 현금 자산을 쌓아뒀지만 주택 구입 시기를 미룬 이상 당장 사용할 필요가 없게 됐다. 나중에 주택 구입에 나서기 위해 그동안 모아둔 자금을 잘 관리하는 것이 중요한데 몇가지 기준을 갖고 준비해야 한다.

1. 구입 재개 시기부터 결정해야

주택 구입 시기를 미뤘다면 언제 재개할지에 대한 분명한 계획을 세우는 것이 중요하다. 구입 시기를 6개월 뒤로 미룬 바이어도 있고 짧게는 몇 주 안에 다시 매물 쇼핑에 나서겠다는 바이어도 있다. 재학 중인 자녀를 둔 바이어는 아마도 내년 여름 방학까지 기다렸다가 주택 구입에 나서는 경우가 많을 것이다.

이처럼 다운페이먼트가 다시 필요한 시기가 각각 다르기 때문에 주택 구입 재개 시기를 분명히 정해둬야 적절한 자금 관리 방법도 결정된다.  다운페이먼트 관리 역시 다른 투자와 마찬가지로 투자 기간(관리 기간)을 먼저 결정해야 하는데, 투자 시 투자 기간을 정하는 것이 수익률만큼 중요하기 때문이다.

2. 당장 구입 계획이라면 세이빙 계좌

만약 당장 마음에 드는 집을 찾지 못해 주택 구입이 중단된 상태로 괜찮은 매물이 나오는 대로 다운페이먼트를 다시 사용해야 한다면 즉시 현금 인출이 가능한 곳에 보관해야 하는데 은행 세이빙 계좌가 대표적이다.

세이빙 계좌에 다운페이먼트 자금을 보관하려면 기존에 사용하던 계좌와 다른 세이빙 계좌를 개설해 입금하고 가능하면 기존 은행과 다른 은행의 계좌를 이용하는 것도 좋은 방법이다. 그래야 힘겹게 모은 다운페이먼트가 갑자기 다른 용도로 돈이 필요할 때나 기타 생활비로 빠져나가는 일을 막을 수 있다.

3. 1년 뒤 구입 계획은 CD나 MMF

주택 구입을 내년으로 미룬 바이어들은 실망감이 클 것이다. 하지만 그 기간 주택 가격이 안정되고 더 마음에 드는 매물이 나오면 오히려 전화위복이 될 수 있다. 주택 구입 시기를 1년 이상 미룬 경우 몇 가지 장점이 있기 때문에 실망만 할 필요는 없다.

우선 내년까지 기다리는 동안 발생한 소득 중 일부를 다운페이먼트에 포함시키면 향후 주택 구입 경쟁력이 높아지는 장점이 있다. 또 일반 세이빙 계좌보다 높은 이자율이 제공되는 ‘양도성 예금 증서’(CD)와 ‘머니마켓 펀드’(MMF)과 같은 단기 금융 상품을 통해 발생하는 이자 수익도 기대해볼 만하다. 만약 주택 구입 시기가 1년 이내로 일반 세이빙 계좌에 보관하는 것이 안전하다고 판단될 경우 최소 입금 금액 조건은 높아도 높은 이자율이 제공되는 계좌를 찾아 보관하는 것이 좋은 방법이다.

 
4. 금액 크다면 분산 투자도 고려해볼만

보유 중인 다운페이먼트 규모가 큰 경우 자금을 분산 투자하는 방법이 고려된다. 자금 중 일부는 안전한 금융 상품에 보관하고 일부는 높은 수익이 제시되는 금융 상품에 투자하는 방법으로 관리할 수 있다.

분산 비율은 ‘투자에 따른 위험을 얼마나 감수할 수 있는지’(Risk Tolerance)에 따라서도 조금씩 조정해볼 수 있다. 투자 위험 감수도가 낮은 바이어로 6개월 내에 다운페이먼트 자금이 필요하다면 80% 정도는 세이빙 계좌 형태로 보관하고 나머지만 기타 투자 상품을 통한 투자가 적합하다.
다운페이먼트 보관 기관이 12개월 이상으로 조금 더 긴 경우 전액을 머니 마켓 펀드와 같은 금융 상품에 투자해도 안전하게 높은 수익을 기대할 수 있다.
위험이 크지만 높은 수익률 내보고 싶은 경우에는 각 지방자치단체 채권 또는 ‘상장지수펀드’(ETF) 투자도 고려된다. 주식, 암호 화폐, SPAC(기업 인수목적회사)처럼 높은 수익이 기대되는 투자 옵션도 있지만 원금이 보장되지 않아 다운페이먼트 전액을 날릴 수도 있기 때문에 투자 시 전문가와의 상담 및 각별한 주의가 필요하다.

크레딧 관리와 세금 보고를 관리한다.

다운 페이 관리보다 사실상 더 중요한 것이 크레딧 관리라 할 수 있다. 이번에 주택 구입을 위해 준비했던 Pre-Qualification Letter 는 이제 더 이상 쓸모가 없어졌다. 수개월 이상 지난 만큼 새롭게 업데이트된 Pre-Qual Letter 가 필요한데, 모기지 융자를 신청하기로 한 융자회사와의 사전 상담을 통해 내년 혹은 몇달 후 있을수 있는 주택 구입시 주의 사항이 따로 있는지 확인해야 한다.

물론 지나간 크레딧 리포트도 앞으로 변동이 있겠으나, 추가로 발생할 만한 부채 요소는 최대한 없애도록 노력해야 한다.

거의 대부분의 융자 담당자자는 새로운 크레딧 카드나 자동차 구입등 융자 조건과 융자 가능액에 변동을 줄 만한 상황은 만들지 말라는 충고를 할 것이다.

작년의 세금 보고 액수가 주택 구입 하기에 다소 낮았을 경우는 특히 세금 보고액에 신경을 써야 한다. 작년보다 낮은 액수로 보고 했을 경우 융자 한도액이 오히려 낮아질 수 있기 때문이다.

자영업자의 경우 세금 보고액을 늘릴수 있는 회계적인 여유가 있을 것이다. 회사의 경비를 낮춰 수익을 높이거나, corporation 의 오너인 경우 월급을 더 높게 책정해서 개인 소득을 증대 시키는 방법등 여러 가능한 방법을 통해 더 많은 액수의 융자가 가능하도록 준비해야 한다.

내년에 금융시장의 테이퍼링이 시작되면 금리가 올라갈 것이라 모두가 예상하고 있다. 그러나 부동산 시장에서는 금리가 언제 오르냐(WHEN?)는 시기적인 문제보다 얼마가 오를 것이냐(HOW MUCH?)는  정도의 문제가 마켓의 충격치를 결정한다고 보아야 한다.

즉, 내년의 부동산 시장은 모기지 금리의 인상에 따라 좌우되겠으나 그 인상폭이 견딜만 할 경우에는 의외로 올해의 활황세가 내년에도 계속될 가능성이 더 크다고 보는 것이다.

올해 주택 구입에 실패하신 분들은 ‘실패’ 한 것이 아니라 잠시 남들보다 늦춰 간다고 믿기 바라며, 늦춰 가시더라도 그에 따른 준비는 단단히 하시고 출발하시길 더불어 당부드린다.

월간 부동산 발행/편집 팀장 올림