내집도 단기투자 Flipping 한다

아직까지도 플리핑에 대한 관심과 문의가 식지 않고 있다.

특히나 요즘처럼 집 사기 힘든 때에는 자신의 집이든 투자용 집이든 다소 매입경쟁이 적은 비인기 주택을 사서 고치는 계획을 세우려는 주택 바이어들의 문의가 쇄도 하고 있다.

플리핑(Flipping) 이란 원래 ‘뒤집는다’ 는 의미 이지만, 부동산 거래에서는 집을 사서 단기차익을 보고 되판다는 의미로 사용한다. 그래서, 플리핑은 되팔 목적으로 구입하는 주택 거래로 구입 뒤 리모델링 등을 거쳐 다시 주택 시장에 매물로 나오는 것이 수순이다.

주택시장이 과열됐다는 신호 중 하나가 또한 플리핑 거래 증가이기도 하다.  싸게 사서 단기간 내에 비싼 가격에 다시 매물로 나오기 때문에 주택가격 거품의 원인으로 지적되기도 한다. 그러나 이번에는 과거와 달리 긍정적인 평가를 받고 있다. 심각한 매물 부족 현상 해소에 도움이 될 것이라는 기대 때문이다.

내 집을 플리핑 한다 ?

DFW 지역의 플리핑 주택 매매율은 5.8% 로 전국 평균에 비해 다소 낮은 편이다. 가장 많은 건수를 기록한 지역은 플레노로서 메스킷, 캐롤톤이 그 뒤를 잇는다.

요즘 플리핑의 대세는 ‘자기집 플리핑’ 하기 이다. 집 값이 미친 수준으로 상승하고 있고 사려고 하는 집의 만족도가 떨어지는 상태에서 집 사기를 포기하는냐, 아니면 오래된 집을 사서 업그레이드 하느냐의 선택에서 고민하는 수요층이 많아졌다. 자기가 살 집을 플리핑 한다는 말은 곧 집의 가치를 높여서 결국에는 팔 목적으로 추가의 투자를 한다는 말과 같다. 매입 경쟁에서 이기기 위해 웃돈을 주고 오퍼 전쟁에 뛰어드는 것보다 그 웃돈을 리모델링 비용으로 사용한다면 가장 현실적인 투자 방법이라 할 수 있다고 본다. 필자의 경우 지난 3개월간 주택구매에 어려움을 겪고 있던 다섯분의 바이어 분들에게 이 방법을 권해드렸고 5만불 이상 오퍼해야 했던 집과 비슷한 주택을 구입해3만불 리모델링 비용을 들여 새 부억과 마스터 화장실을 갖게 된 박 선생님. 20년된 주택을 경쟁 없이 full price 에 구입한후 인스펙션 리포트상에 나온 모든 수리와 전체 바닥 교체(Engineered wood) 를 $8,000 에 끝내신 이 선생님. 모든 손님들이 요즘의 주택 시장에서 승자가 되신 분들이다. 매입 당시 인스펙션과 간단한 견적 산출이 가능하도록 도와드린것이 이 분들의 매입 결정을 하시는데 도움이 되지 않았나 싶다.

간단한 공사의 자가 견적 필수

이것은 철저한 리서치와 발품을 팔아야 가능하며, 단 한번의 연습만 으로도 자가 견적이 어느 정도 가능한 ‘Semi-Professional’ 이 될 수 있다. 먼저 사고자 하는 집의 수리내용을 매우 구체적으로 계획해야 한다.  그리고 그 구체적인 수리내용을 근거로 두세 군데 이상의 전문 인테리어 업체로부터 견적을 받은후 최적의 업자와 리모델링을 진행한다. 여기서 투자자는 공사가 진행되는 전 과정을 견적서와의 비교를 통해 확인하고 학습해 나간다. 틈 나는대로 사용된 자재의 실공급 가격을 알아보는 치밀함도 필수 항목이다.

플리핑후 예상 판매가격을 산정할때는 전문가의 도움을 받아라. (Realtor is your Partner.)

플리핑을 수년간 해오면서 나름 전문가 반열에 올랐다는 투자자들이 가장 범하기 쉬운 실수는 주택시장에 대한 오판이다. 이는 실제 비슷한 투자 포맷에서 성공한 경험이 있다면 항상 같은 상황이 재현될 것이라는 오만에서 시작될수 있다. 주택 시장은 의외로 기복이 심하다. 활황만이 지속된다는 이곳 달라스에서도 마켓에 90일 이상 묶여있는 매물이 즐비한것이 현실이다. 새로운 지역, 새로운 가격대, 또 모기지 시장의 정확한 이해 없이는 실패의 가능성은 언제나 존재한다.  그러므로 부동산 전문가의 도움은 필수적이라 할 수 있다. 최적의 주택을 찾는 과정에서 부터 플리핑후 리스팅 하는 마무리 단계까지 전문 리얼터의 의견을 가감없이 수렴하여 변화 무쌍한 시장 상황에 유연하게 대처해 나가야 한다. 

요즘 평균 수익 6만달러 육박

플리핑 거래로 인한 수익은 대개 얼마나 될까? 1분기 DFW 지역 플리핑 거래 평균 수익은 약 $58,961로 2015년 동기잔에 기록한 $39,102 보다는 현저히 올라갔다. 올라갈 대로 올라간 건축 자재값을 고려하면 그야말로 엄청난 수익이다. 가만히 있어도 20% 이상 올라가는 주택 가치 때문에도 그렇겠지만 일단 수리를 통한 플리핑은 시장이 바이어 시장으로 바뀐다 해도 경쟁력이 있다. 

반면 가능한 싸게 구입해서 높은 가격에  되팔아야 하는 것이 플리핑의 정석인데 집 값이 오르면서 사야 할 주택값이 동시에 상승해 수익 극대화 실현이 힘들어 진것도 사실이다.  그래도 플리핑을 꿈꾸는 초보 투자자들은 여전히 증가세다.

플리핑용 주택은 구입후 얼마나 짧은 기간 안에 되팔수 있느냐가 수익률을 좌우한다. 판매 시기가 지연될수록 주택 보유에 따른 비용이 눈덩이처럼 불어나기 때문이다. 보유 비용으로는 재산세, 주택 건물 보험료, 정원 관리비와 HOA 등 매달 들어가는 비용도 포함시켜야 한다.

또한 가장 중요한 작업은 팔 집을 매력적으로 탈바꿈 시키는 일이다. 이 경우는 투자한 액수와 플리핑후 판매가격 사이의 마진을 계산하는데 수리비, 혹은 리노베이션 비용을 추가하게 된다

 내가 살 집을 내가 리모델링하고 앞으로 2-3개월후 시장에 다시 내 놓는다 하더라도 올해 말 까지는 모기지 이자율 변동의 변수만 아니면 지속적인 가격 상승이 예상되므로 5-6만불의 수익을 목표로 하시는 분들의 많은 도전이 예상된다.