이사 시즌후 주택 시장 향방은 ?

이사 시즌후 주택 시장 향방은 ? 셀러들, 팔아야 할 시기 결정 할때가 왔다

코로나 사태 기간중에 매말랐던 주택 매물이 언제 부터 풀려나오고 향후 주택 시세는 어떻게 변동할까? 지난 4월과 5월의 이사 시즌 (Spring Buying Season) 은 해마다 돌아오는 부동산 피크 시즌이다.  입학 시기와 맞물려 4월,5월, 6월의 세달 동안은 일년 평균 시세중 가장 높은 가격을 기록하곤 한다.  코로나가 아무리 창궐해도 자녀를 학교에 보내는 9월 학기 이전에는 이사를 마무리 해야 하는 수요가 어느 도시에나 엄청나기 때문이다. 

올해는 특히 셀러들의 불안한 심리때문에 예년 보다 30% 가까이 매물이 줄어 구매자들이 애를 태운 이사철이었다. 그러나 이제 셀러들 역시 팔아야 할 시기를 결정해야 할 때가 왔다. 모기지 유예 기간이 끝나면 그 속도는 더 가속화 되겠지만, 셀러들의 팔아야 하는 몇가지 상황을 이해 하면 시장의 공급 상황도 대충 짐작 할 수 있다.

다운 사이징을 계획 하는 셀러

 지금까지 주택의 크기를 줄여서 이사하는 다운 사이징의 가장 큰 이유는 중년층의 상황 변화 때문이였다. 아이들이 대학을 가고, 자식들이 출가를 하고 나면 2층을 오르락 내리락 하는 것도 고통 스러워 지기 시작한다. 좋은 학군에서 비싼 재산세를 낼 필요가 없어지고 유지비 역시 과도하게 느껴질때 생애에서 마지막 중요한 결정을 해야 하는 시기는 반드시 찾아온다.코로나 사태 동안 이런 필요에도 불구하고 멈칫하고 기다린 잠재 주택들이 매물 감소 수치의 대부분을 차지하고 있다고 봐도 무관하다. 이러한 물량, 즉 주택 공급은 내년 이사철 이전에 매물로 몰려 나올 가능성이 높다.  내년까지 경제 불안 심리가 가속화 되고 이 때문에 주택 시세에 영향을 미칠수 있다고 판단하면 이사철 이전인 올해 후반기 부터 이와 같은 다운 사이징을 계획하는 셀러들이 재빠르게 움직일 것이다. 대개 이 경우의 셀링 주택들은 평균 주택가격 보다 높은 가격대의 주택들이 여기에 해당할 확률이 높다.

근무 환경 변화로 주거지 위치 바꿔도 되는 셀러

코로나 사태가 바꿔 놓은 우리들의 일상중 가장 큰 변화는 근무 환경의 변화이다. 자택 근무 인구의 증가는 일시적인 현상이 아니다. 이러한 현상은 고용주, 피고용주가 모두 동의하는 바람직한 방향으로 진화되어 가고 있으며, 업무 효율면에서도 오히려 긍정적으로 받아들여 지는 추세이다. 다운 타운과 업타운의 도심 인구는 더 이상 그 곳에 머물 이유가 없어진다. 직장 근처에 거주 하거나, 지난 20년간 유행 처럼 조성되던 오피스 건물 옆에 위치한 주상 복합 콘도나 타운 홈에 살 필요가 없어진 것이다. 오히려 멀리 떨어진 위치의 넓은 주택에서 편하게 일 할 공간만 있으면 될 것이기 때문이다.  이렇게 이동하는 인구층은 노년층보다는IT 계열이나 금융계열등 젊은층이 주를 이룰것이다. 이 경우에도 높은 가격의 고층 콘도나 도심 가까운 고가 주택이 매물군에 포함되기 쉽다.

모기지 페이먼트를 걱정해야 하는 셀러

바이러스 백신이 개발되면 모든것이 해결되리라는 낙관론은 현 상황의 경제 상황 지표나 주가를 유지하려는 추상적인 시도에 지나지 않을 수 있다. 백신이 개발 되어도 앞으로 우리가 살아가야 하는 변화된 시대를 판단하고 예측하는것이 더 중요해 졌다. 이미 이 사태를 겪으면서 바뀌는 직업의 선호도, 도태되는 산업등을 통해 실업률이 장기화 되어가고, 빈부의 격차는 더욱 심각해 질것이라는 전망이 그 예측이 확실한 부분을 차지하고 있다.

현재 주택을 보유하고 있는 인구중 실업률 증가치 만큼 모기지 디폴트율이 늘어날 것이라는 예측은 쉽게 예상할 수 있으며, 직접적인 연관성과는 관계없이 통계치가 그러하고 이 마져도 연방 준비 위원회가 지난달 약속한 ‘2022년 까지 제로 금리’ 가 지켜 져야 가능하다고 전문가들은 판단하고 있다. 대통령 선거가 끝나고 내년이 되어 모기지 이자율이 들썩인다면 그 이상의 디폴트를 경험할 수도 있다는 사실을 현재 모든 셀러들은 알고 있다고 보아야 한다. 각자가 판단해야 할 이 ‘ 팔 시기’는 결국 자신의 경제 상황에 맞춰 미리 정할 필요가 있는데, 이 시기를 놓치거나 최악의 상황으로 치닫는 다면 숏세일이나 차압을 경험해야 할 지도 모른다. 미리 대처하지 못하면 자신의 크레딧을 망쳐 재기하기 힘든 소용돌이 속으로 빠질 위험이 있다.

셀러가 주택을 팔게되는 시나리오중 고가의 주택이 많이 늘어날 것으로 보이는데, 이는 50만불대 이상에서는 그 증가치가 확연하게 높아질 것이다.  현재 한인들이 선호하는 Carrollton, Lewisville, Plano, Frisco 등 4 도시의 지난5월 매매량은 작년 5월에 비해 일제히 줄어들었다. 반면 주택평균가격은 코로나가 한창이었던 중에도 오히려 오름세를 나타냈다. 부족한 공급량과 이사철인 이 시기가 주요 가격 인상 요인으로 작용한 것이다.

물량이 늘어나면 주택가격이 떨어지는 것은 당연한 경제 현상이다. 주택공급이 어떤 이유로 늘어날까 하는 여러 시나리오도 나열해 보았다. 그러나 가장 중요한 시기에 관한 질문은 몇가지 가변 요소에 따라 정확한 시기를 예측하기는 힘들다. 하지만 본지에서는 셀러들이 집을 팔아야 하는 결정을 언제로 해야 할지 아니면 그대로 팔지 않고 언제까지 보유할지에 관한 지속적인 데이타를 제공해 드리고자 한다.일단 7월과 8월의 시세 변화를 보고 9월 이후에 판단해야 할 경우라면 데이타가 정확할 확률이 높다. 이사철이 지나고 겨울이 오기전 코로나의 2차 가능성도 점칠수 있으며, 미국 대통령 선거 전이므로 5월부터 그린 상승 곡선이 지속된다면 매각하기 적합한 시기라 볼 수 있다. 

떨어지는 시점을 보고 시장에 물건을 내 놓는다면 이미 늦는다. 기대보다 낮은 가격으로 매매된 확률이 높으니 매달 가격 변동 추세를 잘 살펴 보아야 한다.